Após o pagamento integral do valor pactuado em promessa de compra e venda para aquisição de imóvel de valor superior a trinta salários mínimos, o vendedor obriga-se a outorgar escritura pública para transferência do bem ao comprador.
Mas o que fazer quando o vendedor falece antes da entrega da escritura pública de compra e venda?
Embora os bens sejam transmitidos aos herdeiros com o falecimento do proprietário, o título de propriedade não é alterado enquanto não é feito o registro translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Isso significa que até que a partilha seja feita e registrada no cartório competente, a propriedade permanece sendo do vendedor do imóvel.
Portanto, não podem os herdeiros outorgar escritura pública de compra e venda ao promitente comprador, como se fossem proprietários do imóvel, antes da partilha dos bens deixados pelo falecido.
Para resolver a situação é necessária a abertura de inventário judicial, a requerimento dos herdeiros ou do comprador do imóvel, ou extrajudicial desde que respeitados os requisitos dos §1º e §2º, do art.610 do Código de Processo Civil, quais sejam, que todos os envolvidos sejam maiores, estejam de acordo e acompanhados por advogado.
Ainda que inexistam bens a serem partilhados entre os herdeiros, a abertura de inventário é necessária, e nesse caso será feito inventário negativo, para nomeação de inventariante e outorga de escritura púbica[1].
Se eventualmente o alienante faleceu antes de receber o que lhe era devido em razão da venda, o valor pendente de pagamento será declarado no inventário para que seja partilhado entre os herdeiros.
Após a partilha, será expedido ofício que deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para registro da transferência do bem ao comprador.
Por: Izabelle de Castro Peixoto
[1] Gonçalves, Carlos R. Direito civil brasileiro v 7 – direito das sucessões. Editora Saraiva, 2019. p.490.