Quando se encontra o imóvel ideal e percebe que ele está dentro do orçamento, a empolgação para a compra toma conta. No entanto, a euforia do momento não pode ser empecilho para análise detalhada dos documentos contratuais.
Da matrícula do imóvel é possível extrair diversas informações determinantes para concluir se a compra é viável e segura, se apresenta fatores de risco, mas contornáveis ou se representa problemas e prejuízos inevitáveis para os adquirentes.
Mas entender o que significam e representam todas as informações presentes nos documentos pode não ser tarefa fácil.
Vamos supor que você adquiriu um imóvel e ao analisar a matrícula atualizada notou que há o registro de alienação fiduciária. Você sabe o que isso significa?
1. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Nem sempre é possível realizar a compra de um bem a vista, por esse motivo empréstimos e financiamentos são necessários.
Aquele que fornece o empréstimo ou financiamento exigirá garantia de que os valores serão pagos.
Alienação fiduciária é um meio de garantia utilizado pelo credor para assegurar que uma determinada obrigação será cumprida pelo devedor.
Quando é feita a alienação fiduciária de um bem imóvel, o bem é transferido ao credor fiduciário (aquele que empresta) até que o valor pactuado seja quitado, ficando o devedor fiduciante (comprador) com a posse direta do imóvel.
Portanto, o comprador poderá usar o imóvel, mas a propriedade do bem é do credor fiduciário.
2. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COM REGISTRO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NA MATRÍCULA
Imagine que Daniel colocou um de seus imóveis à venda. Bárbara ficou encantada pelo imóvel, mas infelizmente não possuía o valor para compra a vista. Por esse motivo, procurou uma instituição financeira para realizar um empréstimo bancário. Após análise de crédito o empréstimo para compra do imóvel foi aprovado.
Para formalização do contrato, Bárbara entregou o próprio imóvel em garantia do financiamento. Após a assinatura, foi feito o registro da compra e venda e da alienação fiduciária na matrícula do imóvel.
Passados dois anos, Bárbara recebe uma proposta para vender o imóvel para João. O financiamento ainda não foi quitado, mas mesmo assim as partes têm interesse em fazer negócio.
Pergunta: João estará adquirindo o imóvel?
Não. Aquele que alienou fiduciariamente o bem (Bárbara) possui direito de obter o imóvel quando realizar a quitação do financiamento. Portanto, se nova venda é feita antes mesmo da quitação do débito, o comprador (João), em verdade, não estará adquirindo o bem, mas sim direitos de obter a propriedade do imóvel. Além disso, torna-se responsável pelas obrigações assumidas perante o credor fiduciário.
Mas atenção! A venda só poderá ser feita com a concordância do credor fiduciário, vide art. 29 da Lei nº 9.514/97.
3. EM QUE MOMENTO O COMPRADOR SE TORNARÁ PROPRIETÁRIO?
Após o pagamento integral do financiamento, o credor fiduciário deverá expedir termo de quitação. De posse do documento, o comprador deve levá-lo ao Registro de Imóveis para que seja averbado o cancelamento de ônus na matrícula do imóvel.
É com o cancelamento do registro de alienação fiduciária que o comprador torna-se juridicamente proprietário do imóvel.
Por Izabelle de Castro Peixoto