Ao empreender muitos fatores são considerados para determinar a exequibilidade de um negócio. Para o incorporador imobiliário (pessoa jurídica ou a ela equiparada) não é diferente, já que antes do lançamento de um empreendimento realiza a análise de fatores como demanda, concorrência, preço de venda, viabilidade financeira, custo de construção, entre outros.
Com a realização do estudo, o incorporador tem uma previsão, que somente será validada com a venda de todas as unidades aos consumidores, o que demonstrará o sucesso do empreendimento.
No entanto, pode ser que em razão de dados apurados equivocadamente, o incorporador tome conhecimento de situação que torna inviável a continuidade do empreendimento. Vejamos um exemplo:
Vamos supor que as unidades imobiliárias do empreendimento X foram projetadas com 3 (três) quartos e 50m² de área privativa. Após o lançamento, percebeu-se muita procura, mas pouca conversão em vendas. Ao realizar pesquisa, o incorporador descobre que naquela região aonde está construindo o empreendimento a demanda dos consumidores é por apartamentos de 50m² com 1 (um) ou, no máximo, 2 (dois) quartos. Ou seja, não haverá absorção das unidades do empreendimento conforme pretendido pelo incorporador, por não atenderem as necessidades do público comprador da região.
Para o incorporador, o valor percebido com as primeiras vendas pode ser fundamental para o início da obra. Mas o que fazer quando o mínimo de vendas necessárias para que a obra comece não é atingido? Como evitar prejuízos insustentáveis ao incorporador e consequentemente aos poucos compradores de unidades do empreendimento?
Com o objetivo de preservar o incorporador e comprador, a Lei nº 4.591/64 previu em seu art. 34, prazo de carência para que incorporador desista do empreendimento.
1.PRAZO DE CARÊNCIA PARA DESISTIR DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
De acordo com previsão legal, terá o incorporador o prazo de carência equivalente ao prazo de validade do registro, ou seja, 180 dias, a contar do Registro da Incorporação, para avaliar a viabilidade do empreendimento.
1.1 REQUISITOS
Para que o incorporador possa usufruir do direito de carência, é indispensável que no momento do registro da Incorporação Imobiliária tenha sido apresentada declaração expressa, indicando que o empreendimento se submeteu ao prazo de carência. Além disso, no mesmo documento declaratório, deve ser feita a indicação das condições que autorizam o incorporador a desistir do empreendimento (art. 32, n, e art. 34, § 1º, da Lei 4.591/64).
Atenção! O prazo de carência indicado na declaração apresentada para o registro da incorporação poderá ser inferior a 180 dias, mas não poderá ultrapassar esse prazo.
Ainda, recomenda-se cautela na descrição dos motivos que autorizam o incorporador a desistir do empreendimento, para que a denúncia da incorporação (pedido de desistência) não seja negada pelo titular do Registro de imóveis.
O auxílio de advogado especialista é de suma importância para a elaboração e arrecadação de documentos para o registro da incorporação imobiliária.
Note, a indicação de prazo de carência não é obrigatória, mas, se feita, estará o incorporador obrigado a mencionar o prazo em todos contratos firmados para alienação das unidades do empreendimento imobiliário.
1.2 DENÚNCIA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Se ao fim do prazo de carência o incorporador concluir que a continuidade do empreendimento é viável, será dada sequência na construção.
Por outro lado, se entender ser inviável, poderá denunciar a incorporação, mediante requerimento de cancelamento da incorporação imobiliária feito ao Cartório de Registro de Imóveis.
1.3 RESILIÇÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES
Optando por denunciar a incorporação, o incorporador deverá comunicar por escrito os adquirentes ou promitentes compradores de que ocorrerá a resilição dos contratos (extinção do contrato por desistência unilateral).
Feito isso, terá 30 (trinta) dias, contados do exercício do direito de desistir, para devolver o valor que recebeu, corrigido monetariamente pelo mesmo índice previsto em contrato, mas sem obrigar-se ao pagamento de cláusula penal.
Por Izabelle de Castro Peixoto