A aquisição do imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros. Após anos de trabalho e meses de procura, ao encontrar o imóvel ideal, inicia-se o procedimento para compra.
Muitas vezes o instrumento apresentado para a aquisição de um imóvel é a promessa de compra e venda, espécie de contrato preliminar que obriga o vendedor a outorgar escritura pública para transferência da propriedade do bem ao comprador, após o pagamento do valor pactuado.
Com a assinatura da promessa de compra e venda, surgirão dois caminhos:
O primeiro deles é o recorrente caminho até a gaveta do armário do comprador, daí o nome “contrato de gaveta”. Muitas pessoas não realizam qualquer ato após a assinatura do instrumento, apenas efetuam o pagamento das prestações pactuadas, por acreditarem que é o bastante para adquirir a propriedade do imóvel.
O segundo e mais acertado caminho é o registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel que se pretende adquirir (Art. 167, I, “20”, Lei nº 6.015/73). Optando pelo registro, necessário que o instrumento contenha os requisitos do Art. 11 do Decreto-lei 58/1937.
Não há obrigatoriedade do registro da promessa de compra e venda em cartório, no entanto, quando registrada, oferece segurança àquele que firmou o contrato.
Mas qual o benefício de se registrar a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel?
O art. 1.417 do Código Civil assim determina:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Com o registro em cartório a promessa de compra e venda ganha publicidade e com isso o promitente comprador passa a usufruir de direito real de aquisição (Art. 1.225, VII, Código Civil). Significa dizer que embora ainda não seja proprietário do imóvel, seu direito poderá ser oposto contra terceiros.
Para melhor compreensão, veja o seguinte exemplo:
Suponhamos que José pretende adquirir um imóvel de Vera. Para tanto, firmou promessa de compra e venda e optou por não registrar em cartório. Vera, percebendo que não foi feito qualquer registro do negócio na matrícula do imóvel, de má-fé, firma novo contrato com Marcos, que por sua vez desconhecia o contrato preliminarmente firmado e adquire o bem de boa-fé. Marcos leva o contrato a registro.
Diante dos fatos, José terá direito de adquirir o imóvel?
A resposta é NÃO! O direito real de aquisição do imóvel é obtido com o registro da promessa de compra e venda. No caso apresentado, Marcos, de boa-fé, registrou o contrato, portanto é ele quem terá referido direito. Assim, restará ao comprador lesado pleitear indenização em face da vendedora desonesta[1].
Utilizando o mesmo exemplo, mas agora suponhamos que José optou por registrar a promessa de compra e venda em cartório.
José terá direito de adquirir o imóvel?
A resposta aqui é SIM! Existindo registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel, ainda que a proprietária efetue nova venda, o segundo comprador (Marcos) deverá respeitar o negócio anteriormente pactuado, em razão da publicidade conferida com o registro.
Portanto, recomenda-se o registro da promessa de compra e venda na matrícula do imóvel negociado logo após a colheita das assinaturas, não havendo motivo para aguardar a quitação do valor avençado. Assim seu direito de aquisição do imóvel estará resguardado.
Por: Izabelle de Castro Peixoto
[1] REsp 1217593/RS, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª T., j. 12.03.2013, DJe 18.03.2013;
TRF-1.ª Reg. – ApCiv 0039775-49.2013.4.01.3800 – j. 6/11/2017 – v.u. – julgado por Jirair Aram Meguerian – DJe 14/11/2017).