Quando falamos em loteamento, desmembramento e desdobro estamos tratando de parcelamento de solo.
Aquele que pretende subdividir um terreno em dois ou mais deve compreender a diferença entre os institutos, para identificar qual se aplica ao caso concreto e então tomar conhecimento do procedimento a ser seguido.
GLEBA x LOTE
Antes de adentrar nas particularidades das espécies de parcelamento de solo, é necessário esclarecer a diferença entre uma gleba e um lote:
Gleba é um pedaço de terra que nunca foi desmembrado ou loteado, ou seja, não possui adequação legal.
Lote, por sua vez é um terreno com infraestrutura básica e dimensões correspondentes às estabelecidas em índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe (art. 2º, § 4º, da Lei 6.766/79).
LOTEAMENTO
Se está diante de loteamento quando se pretende a subdivisão de gleba em lotes e, para isso, necessária a abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (§1, do Art. 2º, da Lei 6.766/1979)
Para exemplificar e esclarecer, imaginemos que o proprietário de uma gleba, visando popularizar uma região, resolve parcelar o solo e vender lotes. No entanto, para que os compradores tenham acesso às demais vias da cidade, é necessária a criação de novo arruamento. Nesse caso pode-se afirmar que o proprietário da gleba deverá fazer um loteamento.
DESMEMBRAMENTO
O procedimento para desmembramento de um terreno deve ser seguido quando se pretende subdividir uma gleba e transformá-la em lote contanto que desnecessária a abertura de novas vias ou logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação das já existentes, nesse sentido, o §2, do art. 2º da Lei 6.766/79[1].
DESDOBRO
O desdobro, por sua vez, caracteriza-se pela subdivisão de lote sem alteração de sua natureza[2], ou seja, subdivisão de lote em lotes.
A aplicação do desdobro depende de previsão em legislação municipal já que o instituto não é tratado em legislação federal.
Desacertadamente, alguns artigos em sites informativos sobre o tema, tratam o desdobro (subdivisão de lote em lotes) como desmembramento, possivelmente em decorrência da redação equivocada do art. 11, parágrafo único, da Lei, 6.766/79[3], mas tecnicamente a terminologia está incorreta. Para o Direito, tratam-se de institutos diversos.
Portanto, as principais características diferenciadoras são:
| LOTEAMENTO | DESMEMBRAMENTO | DESDOBRO | |
| PREVISÃO LEGAL | Lei Federal (§1, do Art. 2º, da Lei 6.766/79). | Lei Federal (§2, do Art. 2º, da Lei 6.766/19). | Lei municipal da localidade do imóvel. |
| NATUREZA DA DIVISÃO | Gleba em lotes. | Gleba em lotes. | Lote em lotes. |
| HÁ NECESSIDADE DE ABERTURA DE NOVAS VIAS DE CIRCULAÇÃO? | Sim. | Não. |
Por: Izabelle de Castro Peixoto
[1] § 2° Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
[2] Antonio, SCAVONE Jr., L. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. Grupo GEN, 2019.
[3] Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições urbanísticas para os loteamentos. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Parágrafo único – O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 1o do art. 4o desta Lei.